🔶 GIAI ĐOẠN 1: CHUẨN BỊ TRƯỚC KHI XÂY DỰNG
1. Khảo sát hiện trạng và xác định nhu cầu
-
Khảo sát khu đất: diện tích, hình dáng, hướng nhà, địa chất (cứng/mềm), môi trường xung quanh.
-
Xác định nhu cầu sử dụng:
-
Bao nhiêu tầng? Bao nhiêu phòng? Phong cách hiện đại hay cổ điển?
-
Mục đích sử dụng: ở, cho thuê, vừa ở vừa kinh doanh?
-
-
Tính toán ngân sách sơ bộ:
-
Gồm chi phí xây dựng, thiết kế, xin phép, nội thất, phát sinh…
-
2. Thiết kế kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật
-
Thuê kiến trúc sư hoặc công ty thiết kế uy tín để đảm bảo công năng và thẩm mỹ.
-
Các hồ sơ thiết kế cần có:
-
Kiến trúc: mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, phối cảnh 3D.
-
Kết cấu: móng, dầm, sàn, cột, cầu thang.
-
Điện – nước: sơ đồ điện âm, chiếu sáng, thoát nước, cấp nước…
-
-
Thống nhất thiết kế và ký hợp đồng thiết kế.
3. Xin giấy phép xây dựng
-
Chuẩn bị hồ sơ xin phép xây dựng gồm:
-
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng).
-
CMND/CCCD chủ nhà.
-
Hồ sơ thiết kế được đóng dấu của đơn vị có tư cách pháp nhân.
-
-
Nộp hồ sơ tại UBND quận/huyện hoặc qua dịch vụ công trực tuyến.
-
Thời gian xử lý: 15–30 ngày làm việc.
4. Chọn nhà thầu thi công & ký hợp đồng
-
Lựa chọn nhà thầu uy tín qua khảo sát thực tế, xem công trình đã thi công.
-
Có 3 hình thức phổ biến:
-
Chìa khóa trao tay: trọn gói từ móng đến hoàn thiện.
-
Xây thô + nhân công hoàn thiện.
-
Nhân công riêng + tự mua vật tư (tiết kiệm nhưng quản lý khó).
-
-
Ký hợp đồng rõ ràng về: tiến độ, vật liệu, phạm vi công việc, bảo hành, phạt vi phạm…
5. Chuẩn bị mặt bằng thi công
-
Dọn dẹp đất, tháo dỡ công trình cũ (nếu có).
-
Làm hàng rào chắn an toàn, biển báo thi công.
-
Cúng khởi công (tùy theo tín ngưỡng).
-
Cấp điện, nước tạm cho công trường.
🔶 GIAI ĐOẠN 2: THI CÔNG PHẦN THÔ (Khung xương ngôi nhà)
6. Thi công phần móng
-
Định vị công trình, đào móng theo bản vẽ.
-
Tùy địa chất sẽ làm móng đơn, móng băng, móng cọc…
-
Lắp đặt cốt thép, coffa, đổ bê tông móng.
-
Chống thấm móng và cổ móng.
- Rải hóa chất chống mối mọt cho công trình ( nếu có)
7. Thi công các cấu kiện chính
-
Dựng cột, đổ dầm, sàn, thi công cầu thang.
-
Xây tường bao ngoài và tường ngăn phòng bên trong.
-
Thực hiện theo quy trình lắp dựng cốt thép – coffa – đổ bê tông.
8. Lắp đặt hệ thống kỹ thuật âm tường/sàn
-
Luồn dây điện, ống nước, cáp truyền hình, internet âm tường.
-
Đặt các box âm ổ điện, công tắc, tủ điện đúng vị trí theo thiết kế.
-
Ghi chú rõ sơ đồ kỹ thuật để tránh khoan đục sau này.
9. Chống thấm
-
Chống thấm sàn mái, ban công, nhà vệ sinh, sân thượng bằng các vật liệu như Sika, Kova…
-
Kiểm tra kỹ trước khi cán nền hoặc lát gạch bằng cách ngâm nước trong vòng 1-3 ngày
🔶 GIAI ĐOẠN 3: HOÀN THIỆN CÔNG TRÌNH
10. Tô trát, cán nền, ốp lát
-
Tô tường trong – ngoài (vữa xi măng – cát).
-
Cán nền xi măng để chuẩn bị lát gạch.
-
Lát gạch sàn, ốp tường nhà vệ sinh, bếp…
11. Sơn bả, trần thạch cao
-
Bả matit, sơn lót và sơn hoàn thiện nội – ngoại thất.
-
Làm trần thạch cao chìm hoặc nổi (phòng khách, phòng ngủ).
12. Lắp đặt thiết bị điện – nước – nội thất cố định
-
Ổ cắm, đèn chiếu sáng, quạt trần, điều hòa (nếu có).
-
Lavabo, bồn cầu, vòi sen, máy bơm nước, máy nước nóng năng lượng mặt trời…
-
Cửa gỗ, cửa nhôm kính, cầu thang (tay vịn + mặt bậc).
13. Dọn dẹp, nghiệm thu, bàn giao
-
Vệ sinh cơ bản toàn bộ công trình (quét, hút bụi, lau gạch).
-
Nghiệm thu cùng chủ đầu tư: đối chiếu thiết kế, phát hiện lỗi.
-
Lập biên bản bàn giao và bảo hành (thường 12–24 tháng tùy cấu kiện).
🔶 THỜI GIAN THI CÔNG DỰ KIẾN
-
Nhà cấp 4: 2–3 tháng.
-
Nhà phố 2–3 tầng: 3–5 tháng.
-
Biệt thự 2 tầng trở lên: 5–9 tháng tùy quy mô.