I QUY ĐỊNH VỀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG NHÀ PHỐ
1. Số tầng và chiều cao nhà phố
– Chiều cao nhà theo thước Lỗ ban (Loại thước dùng trong xây dựng): Được tính từ nền tầng 1 hoặc đất nền xung quanh đến đỉnh cao nhất của mái nhà.
– Chiều cao tầng: Được tính từ sàn tầng dưới đến sàn tầng kế tiếp.
– Theo mục 5.5 tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012, quy định về số tầng và chiều cao nhà phố dựa trên kích thước lô đất như sau:
|
Diện tích đất (m2) |
Chiều rộng mặt tiền | Chiều sâu so với chỉ giới xây dựng | Chiều cao được phép xây |
Số tầng tối đa được xây dựng |
| Từ 15 đến 30 | ≥ 3m | ≥ 3m | <12m | 4 tầng & 1 tum |
| Từ 30 đến 40 | ≥ 3m | ≥ 5m | <16m | 4 tầng & 1 tum |
| Từ 40 đến 50 | > 3m < 8m | ≥ 5m | <20m | 5 tầng & 1 tum |
| >50 | > 8m | ≥ 5m | <24m | > 6 tầng |
Lưu ý: Quy định trên được áp dụng đối với các công trình nhà liền kề.
2. Quy định về khoảng lùi khi xây nhà phố
– Chỉ giới xây dựng chính: Là đường giới hạn mà người dân được phép thực hiện xây dựng trên công trình ở trên đất, nhằm xác định ranh giới giữa phần đất được xây dựng với phần đất lưu không.
– Khoảng lùi xây dựng: Là khoảng cách tính từ chỉ giới xây dựng được phép thi công với chỉ giới đường đỏ của công trình, dựa vào hai thông số là độ rộng và chiều cao công trình.
Quy định về việc tuân thủ khoảng lùi trong xây dựng |
3. Quy định về chiều cao các phòng/không gian chức năng:
Theo tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411: 2012, các phòng và không gian chức năng trong nhà phố có quy định về chiều cao như sau:
- Chiều cao tầng không nhỏ hơn 3,0 m.
- Chiều cao thông thủy của các phòng ở không nhỏ hơn 2,6 m.
- Chiều cao thông thủy của các phòng phụ, bếp, ăn không nhỏ hơn 2,3 m
- Chiều cao thông thủy của tầng hầm, kho không nhỏ hơn 2,2 m.
Cách tính chiều cao nhà phố theo quy hoạch địa phương:
a. Cách tính chiều cao xây tầng trệt nhà phố:
- Chiều rộng lộ giới lớn hơn 20m: chiều cao tầng trệt tối đa là 7m.
- Chiều rộng lộ giới từ 7m đến 12m: chiều cao tầng trệt theo quy định tối đa là 5.8m.
- Chiều rộng lộ giới dưới 3.5m: chiều cao tầng trệt tối đa theo quy định là 3.8m.
- Chiều cao lý tưởng nhất cho tầng trệt nhà phố theo ý kiến chuyên gia là từ 3.6m đến 5m.
b. Cách tính chiều cao xây tầng hầm nhà phố:
- Phần nổi của tầng hầm (tính đến sàn tầng trệt) không quá 1,2m so với cao độ vỉa hè hiện hữu ổn định.
- Vị trí đường xuống tầng hầm (ram dốc) cách ranh lộ giới tối thiểu 3m. Xây bán hầm độ sâu tối thiểu 1.5m so với mặt đường, xây hầm phải sâu trên 1.5m.
- Đối với nhà ở liên kế có mặt tiền xây dựng giáp với đường có lộ giới nhỏ hơn 6m, không thiết kế tầng hầm có lối lên xuống dành cho ô tô tiếp cận trực tiếp với đường.
- Chiều cao tối thiểu của một tầng hầm là 2.2m, chiều cao đường dốc hầm phải lớn hơn 2.2m, để đảm bảo độ cao an toàn mà các phương tiện có thể lưu thông trong hầm.
- Tầng hầm có nhiều đà thì cao độ sẽ bị giảm xuống 20 – 30cm, khiến không gian xe cộ di chuyển bị bít khó khăn.
c. Cách tính chiều cao tầng nhà phố:
- Độ cao sàn tối đa 3m: khoảng cách tính từ giữa mặt sàn dưới tới mặt sàn trên.
- Độ cao sàn tối đa là 3.4m: chiều cao của mặt sàn dưới tới mặt sàn trên từ tầng 2 trở đi.
- Độ cao sàn không vượt quá 3.5m: tính từ vỉa hè tới đáy ban công, sê nô trong trường hợp ban công nhô ra khỏi ranh lộ giới.
- Độ cao sàn không vượt quá 3.8m: nếu đường lộ giới thấp hơn 3.5m. Khi đó, độ cao tầng nhà được xác định theo thước lỗ ban từ mặt sàn tầng trệt (tầng 1) đến sàn lầu 1 (tầng 2) và không được làm tầng lửng.
- Chiều cao tầng trệt nhà phố không quá 5.8m: đối với đường lộ giới từ 3.5m đến dưới 20m thì được phép làm tầng lửng.
- Tổng chiều cao từ sàn trệt (tầng 1) lên đến lầu 1 (tầng 2) được phép tối đa 7m: với đường lộ giới từ 20m trở lên, và được phép xây tầng lửng.
d. Cách tính chiều cao tầng gác lửng nhà phố:
- Chiều cao tầng gác lửng thấp hơn 50 – 80cm so với cao độ các tầng thông thường. Trước tầng lửng thường được chừa ra một khoảng trống nhỏ, tạo ra không gian đệm thông thoáng giữa gác lửng với tầng dưới.
- Tầng gác lửng thường được xây với diện tích khoảng ⅔ chiều sâu ngôi nhà, chiều cao dao động từ 1.8m đến 2.5m.
4. Mật độ xây dựng nhà phố
– Việc tính toán mật độ xây dựng mang đến sự hài hòa và chất lượng môi trường sống. Căn cứ theo Thông tư 01/2021/TT-BXD về QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành, mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ được thể hiện qua bảng mật độ sau đây:
|
Diện tích lô đất (m2) |
≤ 90 | 100 | 200 |
300 |
500 |
≥ 1000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Cách tính mật độ xây dựng:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%.
*Lưu ý: Diện tích chiếm đất của công trình không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: Các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời…
II. QUY ĐỊNH VỀ XÂY DỰNG CÁC CÔNG TRÌNH PHỤ & CẢNH QUAN (Theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411 : 2012)
1. Quy hoạch không gian ngầm:
Quy hoạch không gian ngầm cần đảm bảo những điều sau:
– Tất cả bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.
– Giới hạn ngoài cùng của móng nhà và đường ống dưới đất không được vượt quá ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà.
– Trường hợp đặc biệt cho phép móng nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ, ranh giới đường (ngõ/hẻm) tối đa là 0,3 m với điều kiện cao độ của đáy móng thấp hơn cao độ vỉa hè tối thiểu là 2,4m.
2. Trổ cửa đi, cửa sổ:
Theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411 : 2012, việc mở cửa đi, cửa sổ trong nhà phố được quy định như sau:
– Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên.
– Trường hợp khu đất liền kề chưa có công trình được xây dựng hoặc là công trình thấp tầng thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy ánh sáng. Cạnh dưới của các loại cửa này phải cách mặt sàn tối thiểu là 2,0 m. Tất cả các cửa này phải chấp nhận không được sử dụng khi công trình liền kề được xây dựng.
– Nếu dãy nhà ở liên kế tiếp giáp với khu đất công cộng như vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe, bãi trống hoặc các không gian công cộng không ảnh hưởng đến dãy nhà liên kế nói trên, cho phép mở cửa sổ cố định hoặc các bộ phận trang trí nhưng phải được cơ quan chức năng xem xét quyết định trong từng trường hợp.
3. Ban công, ô văng:
– Đối với những ngôi nhà có ban công giáp phố thì vị trí độ cao và độ vươn ra của ban công phải phù hợp với quy hoạch chi tiết được duyệt và tuân theo quy định về quản lý xây dựng khu vực.
– Độ vươn ra của ban công đối với nhà ở liên kế mặt phố phụ thuộc vào chiều rộng lộ giới và không được lớn hơn các kích thước quy định trong bảng sau:
| Chiều rộng lộ giới | Độ vươn ra tối đa |
| Dưới 5 | 0 |
| Từ 5 đến 7 | 0,5 |
| Từ 7 đến 12 | 0,9 |
| Từ 12 đến 15 | 1,2 |
| Trên 15 | 1,4 |
| Lưu ý:
1) Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành lô-gia hay buồng. 2) Trường hợp lộ giới có chiều rộng trên 15m nhưng chiều rộng vỉa hè nhỏ hơn 3m, thì độ vươn ban công tối đa là 1,2 m. |
|
- Khoảng cách từ các bộ phận kiến trúc đến các đường dây điện gần nhất:
- Theo mặt phẳng nằm ngang:
– Đến đường dây cao thế: 4,0m (từ mép ngoài cùng của kiến trúc);
– Đến đường dây trung thế: 2,5m (từ mép ngoài cùng của kiến trúc);
– Đến đường dây hạ thế:
+ Từ cửa sổ: 0,75m;
+ Từ mép ngoài cùng của ban công: 1,0m;
– Khoảng cách tối thiểu từ mép ngoài cùng của kiến trúc đến cột điện: 0,75 m.
- Theo chiều đứng:
– Khoảng cách thẳng đứng từ công trình tới dây điện dưới cùng phải đảm bảo:
+ Đối với điện áp tới 35KV: 3m;
+ Đối với điện áp 66-100KV: 4m;
+ Đối với điện áp 220 (230)KV: 5m;
+ Trên mái nhà, trên ban công: 2,5m;
+ Trên cửa sổ: 0,5m;
+ Dưới cửa sổ: 1,0m;
+ Dưới ban công: 1,0m.